Notícia

Haverá uma recessão?

Na semana passada, o Fed aumentou sua taxa de juros de referência (benchmark) em 75 pontos-base. Esse é o quinto aumento da taxa este ano e o terceiro consecutivo de 75 pontos-base, em um esforço para controlar a inflação, que está próxima de um recorde de 40 anos.

Os esforços do Fed para arrefecer a forte demanda resultante dos lockdowns da pandemia e dos trilhões de dólares de estímulo fiscal parecem estar valendo a pena, conforme refletido no relatório de empregos de agosto. A questão central na mente da maioria dos investidores é se o Fed conseguirá conduzir a economia para uma aterrissagem suave e evitar uma recessão. Se o precedente histórico for alguma indicação, podemos entender por que o humor do mercado de ações tem sido amplamente pessimista esta semana.
Esperamos que a probabilidade de uma recessão seja alta nos próximos 12 a 18 meses (a inversão da curva de juros futura é um forte indicador), mas estamos otimistas quanto às perspectivas de uma recuperação relativamente robusta depois disso, devido a vários fatores: o mercado de trabalho dos EUA está aquecido, o setor financeiro relativamente saudável e uma tendência crescente de interiorização da produção de bens manufaturados de volta para os EUA.

O aumento das taxas de juros teve um impacto significativo sobre os investimentos imobiliários chamados de “Value-Added”, que são aqueles imóveis que, por um motivo ou outro, ainda não está operando com todo o seu potencial. Deixando de lado as implicações do lado da demanda descritas acima, cada aumento de 1% nas taxas de juros reduz os volumes dos empréstimos em cerca de 10 a 15%. O aumento de custos e a redução dos volumes dos financiamentos, colocou de lado investidores que contavam com financiamentos-ponte (os chamados bridge-loans) que contam com esses recursos para viabilizar seus negócios, já que essa fonte de financiamento praticamente se esgotou nos últimos meses. Para investidores bem capitalizados como a Paladin, que não dependem de alta alavancagem, isso cria uma oportunidade.

A Paladin sempre busca níveis conservadores de financiamento com taxas fixas e prazos compatíveis aos nossos planos de negócios. Consequentemente, nosso portfólio atual está relativamente bem protegido dos recentes aumentos nas taxas. Devido ao tipo específico de investimentos que buscamos (ou seja, apartamentos na cidade de Los Angeles- Classe B/C com aluguéis atuais 30% abaixo do mercado, sujeitos ao controle de aluguéis), a inflação foi mais um vento de cauda do que um vento de frente para nossa estratégia. No futuro, para aquisição de novos investimentos continuaremos a assumir uma redução nos níveis de alavancagem, já considerando um aumento no custo da dívida, e um “cap rate” de saída mais alto. Em relação aos investimentos existentes, monitoramos continuamente os aluguéis de mercado e o tráfego de locatários em busca de possíveis indícios de redução da demanda, e ajustaremos nossas estratégias de renovação de acordo com isso.

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