Notícia

Como aumentamos o NOI (Receita Operacional Líquida) em mais de 50% desde 2021

Olhar para além das manchetes dos jornais

Um olhar atento às manchetes dos jornais no último ano, faz pensar que o cenário é extremamente negativo para muitos investidores do mercado imobiliário. Os títulos têm sido absolutamente deprimentes… COVID lockdowns, moratórias, despejo, medidas de proteção aos inquilinos, guerra na Europa, inflação elevada, aumento das taxas de juros, demissões de trabalhadores do setor tecnológico, falências bancárias, recessão iminente.

Apesar de toda essa incerteza, os fundos geridos pela Paladin seguem com retornos consistentes, resiliência e forte desempenho no portfólio de investimento imobiliário nos EUA, principalmente nos fundos com estratégia de requalificação de apartamentos no sul da Califórnia. Na verdade, apesar dos lockdowns devido ao COVID, moratórias, despejo e outros ventos contrários macroeconômicos, as propriedades que por lei tem aluguel controlado (rent-controlled), na Califórnia que adquirimos em 2021 e 2022 já viram …

…mais de 50% de crescimento médio do NOI desde a aquisição

Estratégia focada no laser

A nossa abordagem de investimento imobiliário nos EUA, em resumo, visa imóveis que preencham uma necessidade essencial (por exemplo, habitação para trabalhadores a preços acessíveis) em mercados com restrições de oferta, com fortes fundamentos do lado da demanda e concorrência limitada por parte de investidores internacionais.

Mais especificamente, visamos edifícios de apartamentos de classe B e C degradados e mal geridos, com rendas atuais 20-30% abaixo do mercado (loss-to-lease), que podem ser adquiridos com grandes descontos em relação ao custo de substituição (50% ou mais). Concentramos exclusivamente em bairros estáveis de trabalhadores e da classe média no sul da Califórnia que estão sujeitos as normas do rent-control do estado. Normalmente, capitalizamos os nossos investimentos com montantes conservadores (cerca de 50% LTV) de dívida a taxa fixa.

É importante salientar que os imóveis que adquirimos satisfazem uma necessidade essencial – habitação para trabalhadores a preços acessíveis – a uma grande classe de inquilinos permanentes que constituem cerca de dois terços de todos os moradores na Grande Los Angeles. O nosso inquilino típico é um “inquilino por necessidade” que não tem acesso à habitação própria devido ao alto custo da região, que tem uma oferta cronicamente limitada… e isto foi muito antes das taxas de juro das hipotecas terem triplicado no último ano.

Como resultado, os nossos imóveis de apartamentos tendem a manter-se ocupados, tanto nos bons como nos maus momentos.

De fato, os níveis históricos de ocupação em prédios de apartamentos de classe B e C em Los Angeles têm estado consistentemente na faixa de 95-98% nas últimas duas décadas, mesmo durante o auge da Crise Financeira Global de 2008-09 e da pandemia de COVID 2020-21.

Duplo poder de fixação de preços que é resistente ao ciclo

Visar ativos com um grande “loss-to-lease” (aluguéis atuais 20-30% abaixo do mercado) nos fornece um fluxo altamente confiável de renda para pagar as despesas operacionais e o serviço da dívida, independentemente do clima econômico. Quando ao alugueis marcados à mercado aumentam devido à inflação elevada, como aconteceu em Los Angeles nos últimos dois anos, um elevado “loss-to-lease” nos imóveis que são rent-contolled  nos dá o poder de fixação de preços e a capacidade de capturar grande parte desse crescimento. Mais importante ainda, quando os ventos econômicos se alteram e as rendas do mercado diminuem 10% ou mais durante uma recessão, um elevado “loss-to-lease” significa que o nosso fluxo de caixa permanecerá estável e poderá crescer se alguma unidade ficar vaga.

Além disso, o maior foco é estabelecer novas rendas nos nossos imóveis que sejam relativamente acessíveis e ofereçam um valor superior às famílias da classe trabalhadora e da classe média nos bairros onde investimos. Os aluguéis dos ativos de classe B e C atualizados e reposicionados são normalmente cerca de metade dos alugueis dos edifícios de classe A mais novos. Este fato proporciona uma vantagem competitiva adicional em termos de preços, isolando os investimentos dos descontos nas rendas e de outras concessões que os imóveis de classe A têm normalmente de oferecer aos novos inquilinos para manter os seus níveis de ocupação durante as recessões. Em suma, os edifícios de apartamentos de classe A em Los Angeles destinam-se a um tipo de inquilino completamente diferente (“inquilinos por opção”) do que os imóveis de classe B e C (“inquilinos por necessidade”) e a um nível de preços completamente diferente em termos de rendas (cerca de 50% de diferença). De fato, não é raro ver alguns inquilinos de edifícios de classe A mudarem-se para apartamentos de classe B e C mais acessíveis durante períodos de incerteza econômica.

Uma fórmula comprovada para o crescimento do NOI

Assim, o forte desempenho inicial dos nossos investimentos mais recentes deve-se, em grande parte, a uma combinação de três fatores…

1. Em primeiro lugar, a procura constante por parte dos inquilinos das necessidades essenciais que os apartamentos das classes B e C preenchem no Sul da Califórnia, o que, por sua vez, sustenta ocupações elevadas, independentemente das condições econômicas.
2. Em segundo lugar, o duplo poder de preços de (i) uma perda de 20-30% até ao arrendamento (loss-to-lease) e (ii) um desconto de 50% nas rendas da Classe A, o que não só proporciona um rendimento de receita resistente para os imóveis das Classes B e C, mas também permite a gestores experientes que buscam uma valorização ativa de seus imóveis (value-added), como a Paladin, a oportunidade de aumentar o fluxo de caixa de um imóvel, mesmo durante períodos de recessão económica.
3. O terceiro e mais importante fator é o trabalho duro à moda antiga. Os retornos superiores nunca são fáceis, mesmo para um gestor experiente como a Paladin (nas últimas três décadas, fizemos mais de 90 investimentos em apartamentos, totalizando mais de 15.000 unidades). O nosso negócio sempre foi um negócio de gestão intensiva, uma realidade simples que afugenta muitos outros grandes investidores institucionais. Essa é uma das razões pelas quais gostamos deste espaço. É sempre agradável ver os resultados deste trabalho árduo serem rentáveis para os nossos investidores.

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